चीन के संपत्ति बाजार में हालात कितने खराब हैं?

बिक्री गिर गई है

अनुबंधित बिक्री, या नए अनुबंधों का मूल्य, जो डेवलपर्स ने घर खरीदारों के साथ हस्ताक्षर किए, 2021 के अंतिम कुछ महीनों में तेजी से गिरा, जिससे कई संपत्ति फर्म अपने वार्षिक बिक्री लक्ष्य से चूक गए। चीन रियल एस्टेट इंफॉर्मेशन कार्पोरेशन के आंकड़ों के अनुसार, शीर्ष 100 डेवलपर्स के लिए अनुबंधित बिक्री पिछले वर्ष के दौरान 9% गिर गई, जो कीमतों और मात्रा दोनों में गिरावट को दर्शाती है। आधिकारिक आंकड़ों से पता चलता है कि डेवलपर्स द्वारा नई शुरुआत 2021 में 11% से अधिक गिर गई और संपत्ति निवेश वर्ष के बाद के हिस्से में बंद हो गया।

डॉलर-बॉन्ड डिफॉल्ट्स बढ़ गए हैं

चीनी डेवलपर्स जिनके पास सामूहिक रूप से अरबों डॉलर के अंतरराष्ट्रीय बांड बकाया हैं, वे निवेशकों को वादे के अनुसार चुकाने में विफल रहे हैं। कुछ ने ब्याज या मूलधन का भुगतान नहीं किया है, जबकि अन्य ने बांडधारकों को कम आकर्षक नई प्रतिभूतियों के लिए ऋण की अदला-बदली करने के लिए प्रेरित किया है। यह प्रक्रिया, जिसे एक व्यथित ऋण विनिमय के रूप में जाना जाता है, को अक्सर रेटिंग कंपनियों और निवेशकों द्वारा चूक के बराबर माना जाता है।

बांड बाजार कमजोर को मजबूत से अलग कर रहा है

निवेशकों ने एवरग्रांडे जैसे आर्थिक रूप से कमजोर डेवलपर्स के बॉन्ड को डंप कर दिया है, जो इस संदेह को दर्शाता है कि इन ऋणों को पूरी तरह से चुकाया जाएगा। सेलऑफ़ ने एक दुष्चक्र को खिलाया है, सभी नए बांड की बिक्री के लिए बाजार को बंद कर रहे हैं और इस तरह यह अधिक संभावना बना रहे हैं कि कई संघर्षरत डेवलपर्स को उन ऋणों पर चूक करना होगा जिन्हें वे पुनर्वित्त नहीं कर सकते।

राज्य के समर्थन वाले कुछ मजबूत डेवलपर्स, जैसे कि चीन वैंके कंपनी, अपेक्षाकृत पूर्ण नहीं रहे हैं। लेकिन अस्थिरता फैल गई है, और तुलनात्मक रूप से उच्च क्रेडिट रेटिंग वाले बड़े रियल-एस्टेट समूह जिनके पास राज्य का समर्थन नहीं है, जैसे शिमाओ ग्रुप होल्डिंग्स लिमिटेड, और हाल ही में कंट्री गार्डन होल्डिंग्स कंपनी ने भी अपने बॉन्ड की कीमतों में बड़े उतार-चढ़ाव देखे हैं। हाल ही में।

और संपत्ति के स्टॉक दुर्घटनाग्रस्त हो गए हैं

ऋण-बाजार की खराबी कुछ हद तक सुर्खियां बटोर रही है क्योंकि चीनी संपत्ति एशियाई जंक-बॉन्ड बाजार का इतना बड़ा हिस्सा बनाती है और क्योंकि निवेशक यह देखने के लिए उत्सुक हैं कि विदेशी बॉन्डधारकों के साथ कैसा व्यवहार किया जाता है। लेकिन अचानक मंदी ने हांगकांग में सूचीबद्ध कई चीनी डेवलपर्स के शेयरों में भारी बिकवाली को भी प्रभावित किया है।

उज्ज्वल पक्ष पर, घर की कीमतों में गिरावट मामूली दिखती है

हाल के आधिकारिक आंकड़े बताते हैं कि नए घरों की कीमतों में गिरावट शुरू हो गई है, 2015 की शुरुआत के बाद से उनकी पहली गिरावट में, हालांकि गिरावट दिसंबर में कम हुई। 70 प्रमुख शहरों के आंकड़े बताते हैं कि पुराने घरों की कीमतें भी कम हो रही हैं। कुछ स्थानीय सरकारों ने कीमतों को बढ़ाने के उपाय शुरू किए हैं, जिसमें सब्सिडी बढ़ाने और डेवलपर्स को बड़ी छूट देने के खिलाफ चेतावनी देना शामिल है।

…और उधार देने के कुछ आंकड़ों में सुधार होता दिख रहा है

चीनी अधिकारियों ने संपत्ति पर अपनी कुछ बयानबाजी को नरम कर दिया है, यह सुझाव देते हुए कि वे चीनी विकास के एक प्रमुख चालक पर अपने हमले की अति करने से सावधान हैं। पीपुल्स बैंक ऑफ चाइना ने हाल ही में कुछ प्रमुख ब्याज दरों में कटौती की, जिसमें पांच साल की उधार दर शामिल है, जिसे आमतौर पर नीति को आसान बनाने के लिए व्यापक बदलाव के हिस्से के रूप में मूल्य निर्धारण बंधक के संदर्भ के रूप में उपयोग किया जाता है। केंद्रीय बैंक ने बंधक ऋण में मासिक वृद्धि का विवरण देना शुरू कर दिया है – जो नवंबर में कुल 401 बिलियन युआन, या लगभग $ 63 बिलियन – स्पष्ट रूप से बाजारों को आश्वस्त करने के लिए कि गृह ऋण की आपूर्ति और मांग दोनों स्वस्थ बनी हुई हैं। व्यापक घरेलू ऋण डेटा एक समान कहानी कहता है।

अभी भी दर्द खत्म नहीं हुआ है

डेवलपर्स के पास इस साल के पहले कुछ महीनों में पुनर्वित्त के लिए अपतटीय ऋण का पहाड़ है। जबकि हैवीवेट कंट्री गार्डन हाल ही में कन्वर्टिबल बॉन्ड बेचने में सक्षम था, नए डेट या कन्वर्टिबल बॉन्ड बेचना ज्यादातर कंपनियों के लिए एक विकल्प नहीं होगा। और नियामकों ने कंपनियों के लिए अलग-अलग परियोजनाओं के भीतर बैठने वाली नकदी को फिर से तैनात करना कठिन बना दिया है, क्योंकि उनमें से अधिकांश को घर खरीदारों द्वारा अधूरी इकाइयों के लिए पूर्व भुगतान के रूप में प्रदान किया गया था। हाल की रिपोर्टें कि चीन डेवलपर्स के लिए उस नकदी तक पहुंच को आसान बना सकता है, जिससे स्टॉक और बॉन्ड की कीमतों में मामूली सुधार हुआ है, लेकिन कुछ विश्लेषकों और निवेशकों को संदेह है कि इससे व्यवहार में कितना अंतर आएगा।

उन कंपनियों के लिए जो फंडिंग के वैकल्पिक स्रोतों को जल्दी से नहीं ढूंढ पाती हैं – जैसे कि संपत्ति बेचकर या नए ऋण प्राप्त करना या अमीर नियंत्रित शेयरधारकों से इक्विटी फंडिंग प्राप्त करना – अगला पड़ाव या तो पूर्ण डिफ़ॉल्ट हो सकता है, या बांडधारकों को ऋण स्वैप में मजबूर कर सकता है।